Duurzame bouw tweede Life Sciences Incubator

Life Sciences Incubator

Case Study LSI Utrecht

Universiteit Utrecht, directie Vastgoed & Campus, heeft voor Stichting Incubator een tweede Life Sciences Incubator (LSI) op het Utrecht Science Park gerealiseerd. Deze is nodig om de stijgende huisvestingsvraag van startende ondernemers in Life Sciences naar kantoor en laboratoria te beantwoorden. De bouw van de LSI wordt mede mogelijk gemaakt door subsidies van het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO) van de Europese Unie en bijdragen van de gemeente Utrecht en de provincie Utrecht.  Ontwikkel- en bouwpartner GiesbersWijchen en Mecanoo architecten zijn samen verantwoordelijk voor ontwerp en realisatie.

De LSI is een herkenbaar, transparant en uitnodigend gebouw waar verbinden en ontmoeten centraal staan. De onderscheidende nieuwbouw van 6.128 m2 Bruto Vloeroppervlak (BVO) staat naast de bestaande incubator, het Alexander Numangebouw. Beide gebouwen hebben één gezamenlijke entree. Het nieuwe LSI wordt naar verwachting in januari 2016 in gebruik genomen. Lees meer over de bouw en planning van de tweede LSI.

Verbinden en ontmoeten

De LSI is een verzamelgebouw voor gaat zowel laboratoria als kantoren huisvesten. Bij de ontwikkeling van het gebouw stond uitstraling, toegankelijkheid, flexibiliteit en efficiëntie centraal. Het gebouw heeft een professionele, zakelijke en functionele uitstraling. Met efficiënt gebruik van de ruimte is rekening gehouden om toekomstige groei en krimp van gebruikers op te vangen. De LSI is een transparant en uitnodigend gebouw, opgetrokken uit glas. Door het gebruik van de juiste zonwerende beglazing in combinatie met de schuine positionering van de gevel ontstaat een natuurlijke zon- en warmtewering. De toepassing van alleen glas heeft een positieve impact op de levenscycluskosten als het gaat om vervanging, onderhoud en duurzaam materiaalgebruik. Verder is bijzonder aan het ontwerp het in het centrale atrium gelegen ensemble van bruggen en trappen dat ontmoeten en samenwerken bevordert.

Best Value Procurement

Het project is gegund volgens het principe van Best Value Procurement, waarbij de prestatie van marktpartijen en het creëren van de hoogste waarde centraal stonden. Dit is een andere kijk op inkopen en aanbesteden dan momenteel gebruikelijk is. Giesbers/Mecanoo heeft zich intensief verdiept in het vraagstuk. Het is ze gelukt  de LSI naar een hoger economisch optimum te tillen voor het beschikbaar gestelde budget en daarmee hogere waarde voor de opdrachtgever toe te voegen.

De kosten voor het toepassen van de duurzame maatregelen zijn opgenomen in de totale aanneemsom van 12.000.000 euro.

BREEAM 'Outstanding'

In lijn met de duurzaamheidsambitie van de Universiteit Utrecht werd voor de LSI de BREEAM-kwalificatie 'Excellent' gehanteerd. BREEAM is een certificeringsmethode die duurzaamheid integraal en in brede zin definieert en benadert. De bouwcombinatie GiesbersWijchen / Mecanoo had de nadrukkelijke ambitie om voor de LSI de kwalificatie 'Outstanding' te halen en daarmee de gewenste duurzaamheidsambitie te overstijgen, middels een bespoke-procedure voor de combinatie van kantoren en laboratoria. Het ontwerpcertificaat voor het gebouw heeft een score van ruim 88%. Deze score betekent dat de BREEAM-kwalificatie 'Outstanding' gehaald is.

De belangrijkste innovatieve en milieuvriendelijke ontwerpmaatregelen voor de nieuwbouw LSI zijn:

  • Door de schuine positionering van de gevel en door de toepassing van speciale zonwerende beglazing ontstaat een natuurlijke zon- en warmtewering
  • De toepassing van gerecyclede materialen of materialen met een lage milieu-impact
  • De toepassing van hoogfrequente verlichting in alle kantoren en de laboratoria om het energiegebruik te verminderen
  • De plaatsing van 394 m2 zonnepanelen op het dak
  • Aansluiting op de warmte-koude-opslag (WKO)
  • Vleermuizenkast rondom de liftschacht en boven aan de gehele westgevel

Functieverdeling

In het ontwerp zijn de volgende functies en gebruiksoppervlakten (NEN2580) aanwezig.

  • Kantoorfunctie 1.740 m2
  • Laboratoria 1.570m2
  • Ondersteunende ruimten 860 m2
  • Verkeersruimten 1080 m2
  • Overige gebruiksfunctie (opslagruimten) 50 m2

Het totale gebruiksoppervlak (conform NEN 2580) is 5.300 m2.
Het bruto-vloeroppervlakte (conform NEN 2580)is 6.128 m2

De perceelgrens van het terrein ligt direct om het gebouw. Het terrein valt buiten de scope van dit BREEAM-project.

Verwacht energie en waterverbruik

De nieuwbouw LSI zal naar verwachting de volgende ver- en gebruiksscores behalen:

  • Verwacht energiegebruik: 69 KWh/m2 BVO
  • Verwacht verbruik van fossiele brandstoffen: 42 KWh/m2 BVO
  • Verwacht waterverbruik: 3,5 m3/persoon per jaar
  • Verwacht percentage van het waterverbruik dat wordt betrokken via hemelwater of grijs water: 0%
  • Verbruik van duurzame energiebronnen 27kWh/m2 

Innovatief milieubewust bouwen

In de bouw worden innovatieve bouwmethoden ingezet. Dit betekent dat de volgende stappen worden gezet om de impact op het milieu te reduceren:

  • In de verdiepingsvloeren zijn kunststof bollen opgenomen. Dit is een gewichts- / betonbesparende uitvoeringsmethode, waarbij minder transportbewegingen, materialen en toeslagstoffen nodig zijn. De behaalde gewichtsbesparing is circa 16,5%.
  • De verdiepingsvloeren zijn uitgevoerd met een grote overspanning waardoor minder ondersteunigsmaterieel nodig is. Dit heeft, naar schatting 6% minder transportbewegingen tot gevolg gehad.
  • De productie van afval op de bouwplaats is beperkt door de toepassing van diverse grote prefab onderdelen te weten de gevelelementen, betontrappen, atriumkap.
  • Het op de bouwplaats geproduceerde afval is verwerkt door een ISO 14001-gecertificeerde afvalverwerker.
  • Het bouwplaats personeel is geïnstrueerd over afvalbeperking en recycling (inzet toolbox).
  • Voor het storten van betonblokken is restbeton gebruikt. Deze 'obstakel-blokken' zijn gebruikt in de weg- en waterbouw.
  • Het granulaat van de sloop van het Wentgebouw, met KOMO-certificaat, is hergebruikt bij de inrichting van het bouwterrein.

Duurzame maatregelen op sociaal / economisch gebied

De volgende duurzame maatregelen op sociaal- of economisch gebied worden toegepast:

  • De LSI wordt ontwikkeld als bedrijfsruimte voor startende ondernemers met een research & development doelstelling op het vlak van Life Sciences.
  • Het gebouw is uitnodigend en bevordert kennisdeling doordat alle functies aan het centrale atrium gelegen zijn, en door een ensemble van bruggen en trappen dat ontmoeten en samenwerken bevordert.

BREEAM proces & organisatie

Bureau C2N is ingehuurd om het BREEAM proces te begeleiden. Samen met het ontwerpteam en de diverse adviseurs zorgen zij ervoor dat alle duurzame maatregelen geïntegreerd worden in het ontwerp en gebouw. DWA is de commissioningmanager van het project. Het Assessment wordt uitgevoerd door Deerns.

In iedere BREEAM categorie zijn onderwerpen opgenomen om het ambitieniveau BREEAM-Outstanding te kunnen halen. Vooral in de categorieën management, transport en afval wordt optimaal gescoord. Ook zijn er 7 innovatiepunten (EP) toegekend in het ontwerpcertificaat.  De totale score bij het behalen van het ontwerpcertificaat was 88,62%.

Evaluatie BREEAM proces en aanbevelingen

Technische oplossingen

Voor het hele gebouw is een keuringsplanning opgesteld waarbij alle onderdelen zowel bouwkundig als installatietechnisch gekeurd worden. Op deze manier wordt getoetst of de technische oplossingen goed zijn uitgevoerd. Voor een goede prestatieborging van alle installaties is er een commissioningsplan opgesteld. Commissioning zorgt ervoor dat de installaties optimaal werken in de gebruiksfase.

Proces

Het ontwerp en de realisatie van het gebouw (‘Design & Build’) was in handen van één opdrachtnemer. Dit kwam een integraal ontwerp en een goede realisatie van duurzame maatregelen ten goede. De gunning was voor 100% gebaseerd op waarden (gebruik, beleving, toekomst) en niet (0%) op de prijs. Een van de criteria was de levenscycluskostenanalyse (LCCA), waarbij de integrale kosten gedurende de gehele levenscyclus van het gebouw in kaart waren gebracht (inclusief energielasten en onderhoudskosten gedurende 50 jaar). De offerte met de laagste levenscycluskosten kreeg de hoogste waardering. Ook werd er een vast budget meegegeven. De inschrijvers werden uitgedaagd op basis daarvan zo veel mogelijk kwaliteit te leveren. De winnende inschrijver wist binnen dat budget de ambitie wat betreft duurzaamheid te verhogen van “Excellent” naar “Outstanding”. Die ambitie werd gehaald, mede door goed overleg tussen opdrachtnemer en opdrachtgever, waarmee het monitoren van het proces en snel bijsturen mogelijk werd. Mede door dit project is duidelijk geworden dat het college van bestuur van de Universiteit Utrecht het hoogste niveau van duurzaamheid omarmt en een plaats geeft in haar langetermijnvisie op vastgoed.

Eisen BREEAM-NL

Bijna alle duurzaamheidsaspecten van het ontwerp zijn overgebleven tot en met de oplevering. Slechts enkele zijn afgevallen, waaronder HEA 7 dat betrekking heeft op natuurlijke ventilatie, HEA 8, met betrekking tot luchtkwaliteit, en MAN 6, dat gaat over het consulteren van belanghebbenden. Voor het lastigere aspect MAT 5 (onderbouwde herkomst van materialen) zijn zelfs alle punten behaald, inclusief het innovatiepunt, wat inhoudt dat minimaal 95% van alle materialen in het gebouw een verantwoorde herkomst heeft. Dit is gelukt mede dankzij het intensief selecteren en inzetten van ‘bewuste’ materialen.

Kosten/baten

Bij alle duurzame voorzieningen en keuzes van de materialen is de afweging gemaakt of en hoe de kosten op wegen tegen de baten op de lange termijn (wat leveren zonnepanelen bijvoorbeeld op en wanneer verdienen zij hierdoor zichzelf terug) Tijdens het gehele proces zijn de hierin gemaakte keuzes door het ontwerpteam met de opdrachtgever beoordeeld en afgestemd.

Tips voor volgende projecten

Het Design & Build proces zorgt er voor dat er goede afstemming is over het ontwerp en de manier waarop het gebouwd wordt. Integraal ontwerpen en uitvoeren  leidt tot de beste oplossingen voor een goed comfort.

Met extra inspanning is het mogelijk om veel milieubesparende maatregelen gerealiseerd te krijgen. Al vanaf het begin dient hier veel aandacht aan worden te besteed. Met name op het gebied van materialen en afvalmanagement is LSI een goed voorbeeld voor volgende projecten.